地产股遭遇“倒春寒”
2010-3-15 10:05:32近期再融资重新开闸让不少翘首期盼的上市房企大呼“春回大地”，而一些高层在两会期间纷纷站出来表态“近期不打算再出台新的房地产调控政策”，更是“暖风熏得游人醉”。然而，3月10日晚，国土资源部发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。这一新规的出炉，使得市场先前的乐观预期急转直下，倍觉“春寒料峭”。这种善变的天气让人难以适应的同时，不得不看清一个事实：两会不是政策由紧变松的分水岭，管理层对房地产市场的高压态度仍未改变。
国土部新《通知》：调控并未放松
“抑地价、增供应、调结构。”这是国泰君安地产分析师孙建平对国土部新《通知》的总结。
《通知》中较为实质的规定是：提高土地拍卖竞买保证金到20％，地价款首付比例提升到50％，且要求在一月内付清，地价全款要求一年内付清，是首次明确对首付支付期限的规定。
对行业而言，新政策提高了以往很多政策措施的可操作性，在短期内有利于政府“抑地价、增供应”目标的实现，也有利于行业的长期健康发展。但业内人士们解读到的信息并不乐观，该政策对资本市场房地产板块的影响是偏负面的。
孙建平认为，对于资本市场而言，该政策最大的作用在于中央打压房价和调控行业的基本态度没有变化，两会不是政策由紧变松的分水岭。从政策趋势上看，该政策体现了中央偏紧的政策基调。“目前针对房地产的调控政策尚未出尽，不能排除税收等配套政策陆续出台的可能。”
华泰联合证券地产分析师鱼晋华认为，相比于监管已经比较严厉的一线城市，此项政策对二线城市的实力较弱的中小开发商会形成更明显的影响，而对大型品牌开发商则影响较小。锁定资金的增加并不会从实质上削弱其拿地的资金实力，在目前开发商普遍现金流比较充裕，且拿地热情仍比较高涨的情况下对土地市场降温的影响比较有限。
不过鱼晋华也指出，此项规定更多地只是在形式层面起到警示作用，延续今年以来国家政策层面对房地产市场的高压态度。“我们判断政府高调调控房地产市场的态度尚难改变，今年的房地产市场将会在政策及舆论高压下艰难前行。在信贷收紧的背景下，楼市交易量的上升将较为困难。而缺乏楼市交易量支撑的地产股反弹，高度将较为受限。”
房价增速处高位二季度供给将回升
就在新规出台同一天的早些时候，统计局公布了2010年1-2月全国房地产市场运行数据。1-2月份，全国房屋新开工面积同比增长37.5％，同比增速创出近年来的新高，这与去年的销售火爆使得大部分地产商开始补库存有关。“这个数据并不令人意外，因为根据我们的实地调研以及房地产公司近期公布的年报也是相匹配的。”长江证券（000783）地产分析师乐加栋预计，全年新开工的增速在22％。另外在1-2月，完成房地产开发投资同比增长31.1％，预计全年完成房地产开发投资同比增长20％。
1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2％，增幅比去年全年回落接近4个百分点。乐加栋表示，“根据我们的研究认为，当成交同比增速持续下降时房地产相对于大盘的估值处于下降区间。因此从目前来看不是投资地产股的好时机。”
2010年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7％，涨幅比1月份扩大1.2个百分点。新建住宅销售价格同比上涨13.0％，涨幅比1月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3％，涨幅比1月份缩小0.4个百分点。从目前来看，房价仍然处于同比增速高位，在没有看到房价确实下降的情况下，政策放松的可能性微乎其微。
1-2月，房地产开发企业本年资金来源10469亿元，同比增长69.5％。这一增幅远远大于31％的投资增长幅度，反映开发商的资金状况仍然相当健康，资金压力不大。其中，国内贷款2489亿元，增长46.1％。与去年全年的水平相比，国内贷款的比重由20％上升到24％，与以往同期相比这个占比已经下降较大（07年26％，08年27％，09年28％），从中可以明显看到，今年银行信贷开始收紧，银行开发贷趋紧速度略微超出市场的预期。
银河证券认为，2月份的成交量更多受春节影响，但是政策紧缩带来的影响也有所体现。一季度是地产成交的传统淡季。3-6月份是房地产行业的传统销售旺季，这几个月份的成交量将奠定地产公司一年的销售基础。从3月份开始，地产推盘量将逐渐放大，库存水平预计将逐步回升，2009年消化了2008年以来的大部分地产库存，2009年下半年，房地产投资额增速开始加快，预计大量的楼盘将在2010年二季度起进入市场开始销售。二季度以后，供给将逐步回升，成交量预计将比一季度有所回升。
记者接触的部分地产公司证实了上述预测，他们表示，将加快存货的周转速度，二季度开盘量的增长是一个确定性较大的事件。
龙头地产公司销售数据
注：中国海外销售金额单位为港币。
结构性将更明显主打二三线城市
回顾2009年，房地产市场异常火爆主要原因在于在供给有限的情况下，超额的货币投放以及信贷放松。2010年将是行业整体补库存以减少供需缺口的一年，短期内供给的增加、释放有难度，而信贷投放存在一定的惯性，在流动性依然充裕的情况下，泡沫的挤压是循序渐进的，行业不会出现大幅调整。
自2008年以来，随着房地产市场火爆，库存的去化速度呈加快态势，按目前的水平，商品住宅去化需要7个月，而商品房仅需要5个月。2010年行业整体上将再库存，但新开工到形成供应一般有6个月左右的时滞，因此，要达到供求平衡状态需要等到下半年。
2009年9.59万亿元银行信贷投放推动商品住宅销售额中按揭贷款占比较08年提升了11个百分点至36％，为2005年以来的历史高位。而进入2010年，两个方面的边际效用减少，一个是信贷投放总量的减少，二是银行对于按揭贷款的总体风险控制，因此，2010年信贷收缩将抑制部分购房需求，而按揭贷款占销售额比例将降低至22％左右。
从我们统计数据来看，30大城市销售金额/面积占比分别从2008年的45％/23％提升至2009年的57％/34％，因此，2009年全国商品房均价23.5％的同比涨幅，更多来自于前30大城市成交量占比提升。
目前业内主流的观点倾向于，2010年，行业将进入一个整固期，供需缺口将缩小，房地产市场结构性将更为明显，一线城市泡沫较大，二、三线城市成交量将提升并成为市场主力，而全国商品房均价将呈小幅下降趋势。
地产公司的2010年：整固后再起跑
展望过今年的行业趋势，我们再来看看地产上市公司的生存现状。
数据显示，2009年底主流地产公司已售未结收入占2010年预测收入的比重平均预计将达到65％，而同时目前地产上市公司的资产负债状况也明显好于07年底08年初，以三季报数据来看，上市房企平均净负债率仅26％，较07年底降低49个百分点，而现金占总资产比例以及预付款占总资产比例都分别较07年底提升5个百分点和8个百分点。
“从近期我们调研的地产公司的情况来看，上市公司普遍认为2010年成交量超越09年的可能性较低。”银河证券地产分析师潘玮表示。价格方面，新房成交价基本保持稳定，二手房价预期会有一定的波动，首先表现的是成交税费提高后的这一部分，将会体现在房价的下降中。成交量判断最主要的原因还是基于2009年的成交量是08年和09年两年的需求的释放，加上一些资产资产配置需求的上升，导致09年的成交创出历史新高。2010年，随着各种需求和资产配置需求的逐步释放，成交量超过09年的可能性不大。
经历了08和09年的小周期，地产商面对地产市场更加成熟和理智，在拿地方面都显示出比较谨慎的态度。虽然09年销售情况火爆带来了充沛的现金流，但是经历了08和09年的萧条到过热，地产商都对拿地和销售周期情况的分析更为密切和理性。考虑投资风险和收益的匹配，考虑异地扩张中成本的控制成为调研中讨论较多的问题。
在09年创造行业新的顶峰之后，2010年地产公司需要的是反思和休整。这一阶段中，更能考验开发商的能力和战略执行力。2010年，对大多数地产公司，是一个新的起跑点。
底在何处等待预期明朗
从09年的高点至今，地产板块已经有了近八个月的调整期，累计跌幅超过30％。春节过后，市场突然对地产股票反弹抱有一定预期，核心思路是认为目前市场估值已完全反映了对最悲观情况的预期。
3月初，中金公司就出炉了一份名为《政策明朗，反弹在即》的研究报告。认为当前地产板块估值已经反映了市场对于进一步政策调控以及房价下跌的的悲观预期，地产板块开始获得相对收益，而在未来通胀和人民币升值推动下，地产板块将随着政策明朗和企业销售数据改善而实现绝对收益；投资者目前可以积极介入，甚至断言“未来一个季度地产股有30％的上涨空间”。像这样旗帜鲜明的表示看好的券商在当时并不多见。
“近期我们走访了部分机构投资者，发现大部分人对地产行业预期是没有达成一致，特别是在量价的判断上。”长江证券地产分析师苏雪晶这样说。目前全国除深圳市场外，受季节性因素影响大部分城市成交量已下滑，但下滑程度仍处于可以接受的范围。但进入到3月后，随着各地银行更加趋紧的态度，以及推盘的大幅度上升，各地去化速度可能会发生比较大的变化。而对于价格来说，甚至连二手房松动迹象都不非常明显。“在这样市场情况下，认为资本市场已提前反映了对量价未来的真实预期，我们以为是难有说服力的。”
进入3月份，成交量是否会有超预期的表现越来越受关注，但很可能要到4、5月份才能较为清楚；对于下半年政策存在可能趋于宽松的预期，这种预期不是非常强烈，时间上也还早；在这两方面的预期趋向明朗之前，地产板块估值水平难有大的提高。
把握两大投资主题
政策和预期变化才是主导实体市场和股票市场的重要因素，短期这两者目前并不会向有利的方向发展，所以行业整体机会仍不具备。虽然板块整体绝对收益并不明确，但还是可以争取相对收益。前期区域振兴规划主题、世博会主题相关受益地产股已经被资金热炒，在估值有一定安全边际的情况下，近期可以围绕再融资开闸和深圳城市更新办法概念，适度参与主题投资。
一、再融资重新开闸。受地产再融资有望重新启动的影响，市场近期对再融资驱动的公司关注度有所提高。如果地产再融资重启，对企业的微观经营非常有利。建议关注融资申请递交时间排名靠前的区域性公司，推荐中天城投（000540）、深振业、广宇集团（002133）。
潘玮建议重点关注苏宁环球（000718）和新湖中宝（600208），苏宁环球土地储备成本低，看好大规模成片开发模式的未来增长空间；新湖中宝属于精品地产的创造者。这二者均有定向增发再融资的计划，如果能够顺利实施，则公司未来快速成长又多一重保障。
2009年拟定向增发融资的37家地产公司（按通过股东大会的日期排序）
二、“深圳城市更新办法”概念。从深圳市规划和国土资源委员会获悉，基于《深圳市城市更新办法》申报的108个城市更新和工业区升级改造项目已经获批，近日将公示。
3月6日，深华发、ST华控、深康佳、世纪星源（000005）和深纺织同时发布公告，称其拥有的厂房或物业纳入了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划》第一批的名单中，这标志着深圳城市更新计划已经展开了实质性的启动，可能带来相关的主题性投资机会。
广发证券（000776）认为，经过对上述五家公司土地增值情况的初略估算，并对比了这些公司的总市值之后，认为深华发和ST华控的受益程度最大，值得重点关注。从更宏观的角度看，厂房搬迁、土地变性、旧城改造等等将是今明两年房地产行业的重大主题之一。其大背景是，政府通过希望增加供应的方式来抑制房价，因此将给予土地占有使用方更好的补偿条件。除了深圳以外，相信其他的一些城市例如上海、广州也会先后开始推行。强烈建议投资者关注这一主题。