房地产：地产股已经具备了很好的安全边际

2010-1-11 11:00:34

　　与住宅市场不断受政策打压不同，商业地产在2010年上半年将受到政策的持续鼓励。目前金融街、世茂股份等“开发+持有”模式的地产股已经具备了很好的安全边际。

　　保险资金投资不动产试点细则将于近期出台：在新修订的细则中，保险公司可以运用保险资金，以物权、股权、债权等方式投资不动产。保险资金初次涉足不动产的投资比例估计为资产总额的5%。目前保险资产总额约为4万亿，因此未来可能将有2000亿元左右的保险资金涉足房地产市场。这将对商业地产形成较显著的正面影响。目前，北京市优质写字楼存量超过800万平米，即使按2万的均价计算，总市值约为1600亿元;

　　REITs发行在即：从目前情况看，国内首只股权REITs预计将在明年1季度上市，债权REITs将在股权REITs前出台。REITs可以打通房地产行业的融资渠道、沟通银行存款与资本市场，促进商业地产发展;

　　随着经济走出低谷，商业地产预计在2009年底、2010年初随之见底回升;

　　金融街目标价16.4元：2009年到2011年年公司的净利润将保持每年30%左右的高速增长：相应的EPS分别为0.53元、0.70元和0.93元。这3年公司70%以上的净利润来自开发类。我们认为公司股票具有绝对的战略价值，短期的合理价值至少应为RNAV，也即16.40元，对应于2010的动态PE为23倍。我们维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级;

　　世茂股份目标价26.2元：我们预计2009年到2011年，公司的EPS分别为0.11元、1.03元和1.40元。若考虑到公允价值变动，则公司的业绩还会有所上升。我们计算公司的RNAV为26.2元。考虑到公司透明度的大幅提高、正积极增加后续项目储备以及先进的商业模式，我们认为公司股票的短期目标价至少应为公司的RNAV，也即26.2元，对应公司2010年的动态PE为26倍。我们维持公司股票“强烈推荐—A”的投资评级。