房地产股权私募基金风起云涌：从幕后到主流
2011-7-26 10:07:29随着房地产调控政策的延续，包括银行信贷、上市融资等渠道纷纷收紧甚至近乎关闭，时至5月，房地产信托暂停的传闻更是频繁传出。在此背景之下，房地产股权私募基金却风起云涌，俨然成为金融轮盘中的一支重要力量。
如果仔细回忆，基金牵手地产企业，其实并不陌生。但相对之前的若隐若现，如今似乎已经准备好了被推上前台。长远来看，中国拥有充足的社会资本，却缺少合适的金融投资工具和房地产投资平台。而中国房地产基金的兴起，正是为社会资本提供一条重要的收益高且风险相对较小的投资渠道。而如今的近来的私募热，是否已经暗中指明了下一轮的风向标?
自建平台，暗潮汹涌
“最近几个月所经手的私募项目有所增加，现在手上已经有好几个项目正在进行之中。” 一位基金界资深人士表示。与此同时，包括西南财大、清华、北大等众多私募培训班相继开讲，而所针对的对象多是各企业的董事长、总经理等，“更多的是建立一种平台，以实现信息的沟通，最终促使老总之间协议成立私募股权基金。”看似平常的培训班数量增加，其背后却隐藏着各企业的私募计划。
据记者了解， 2010年，清华房地产总裁商会便以此为平台与华房联合基金成功发起“成都华房地产股权投资基金”。负责人称：“项目采用合伙制方式，通过资金的规模化为企业之间建立一个畅通的融资平台，同时可对投资的模式和渠道进行规范化、专业化管理。年回报率大约为25%，目前该项目运行良好。”
无独有偶，成都本土企业合力达基金正牵头成立首个成都民营企业房地产私募基金——中企(成都)房地产股权投资基金也已接近完成资金的募集，该基金意在吸引实力地产开发商及私营企业，而募集规模确定为2亿元。
“传统的房地产投融资模式正在发生改变，即由传统的拿地、建房、卖房、物管、融资为一体的开发模式，逐渐分离为土地运营商、房地产开发商和房地产投资商这种结构形态。房地产基金将凭借庞大的资金集聚效应，有望成为未来房地产会业的最重要的资金来源。”某投资管理公司地产部人士表示，“我们称之为当今的潮流，未来的趋势。”
事实上，早在6年以前，私募股权基金的投资方式便在成都市场上有所体现。2005年，作为早期的地产投资基金及管理公司，由深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等一批中国具有市场影响力的房地产企业共同发起的中城联盟，透过旗下“中城基金”与中城联盟会员之一的交大房产联袂共同打造的成都牧马山易城项目便取得了较为成功的效果。
“中城联盟透过实力企业进行资金聚集，并对其会员进行资金开放。当时该项目采用阶段性持股方式，透过股权购买的方式进行，而交大房产按照股权价格的15%左右进行回报以实现退出。”某知情人士向记者描述到，据了解，当时所募集的资金规模大约达到了5000万元左右的水平。
事实上，近年来这类投资方式在成都屡有出现，且各具特色。作为复地控股成立的基金管理公司——智盈投资所管理的复地景业基金，便选择了成都天府新城“雍湖湾”项目进行投资，据悉，该基金于2009年末进入该项目，在经过短暂准备后项目正式启动，如今正在对其二期住宅及商业综合体进行销售。
巨头争抢上游霸主
金地集团董事长凌克曾表示，未来房地产企业有两个发展方向，“一个是向上游发展，进入房地产金融领域，比如房地产私募基金;另一个是向下游发展，做产品线，比如老年公寓、商业地产、旅游地产等。”记者了解到，目前金地集团已经明确将私募股权基金作为除融资作用以外的重要战略部署来进行发展，并力争三年后，基金融资额占公司投资总额的20%左右。
而数据也显示，整个2010年，国内共有10只房地产私募基金成功募集超过18.59亿美元，基金数量与金额分别为2009年全年水平的5倍和3.4倍。而包括复地、金地、中海、保利等大型房地产企业也在准备或已经开始了对于房地产私募基金业务的拓展。
但事实上，“截止目前为止，大型开发商对于私募基金的运用还相对较少。”一位业内人士告诉记者。
大型开发商启动私募基金业务，通常可以理解为两大目的：一是，产生带动效应，据悉，大牌开发商通常不会单独投入资金来成立基金公司，而更多的是借助其品牌来吸引投资者的参与，形成“基金池”，以实现自身项目的利益最大化，同时一定程度减少项目投入;二是，透过基金以拓宽收益渠道。
事实上，与国外战略合作资金之间的合作，更多的成为当前大型开发商惯用的模式。仔细观察便可以发现包括万科、中海、华润、富力、金地、龙湖等国内一线房企的项目中均有外资的身影，该人士表示，“更多的是直接的资金合作，国外资本在国外集结后直接进入到国内进行企业的融资。”无论是成都置信实业与凯德旗下基汇基金的合作，还是荷兰GTC通过基金运作于去年下半年透过成都凯丹广场完成在中国的成功首演，都可以看到国外资本的频频动作。
公开资料显示，在2011年一季度完成募集的25只可投资于中国大陆地区的私募股权投资基金中，房地产基金占据5只。某身兼多个海外私募基金顾问的业内人士表示：“国家也正在包括上海、天津、重庆等地试点‘合格境外有限合伙人制度’(QFLP)，虽正式规定尚未出台，但仍可感受到国家对海外资本的态度。”
在采访中记者了解到，QFLP的试行可改变外国资本原先先将钱投入国内，在寻找项目的状况。而采用先选定几个固定项目，再募集外币基金转化为人民币后进行直接投资的方式。由此，可减少审批程序，促进私募基金的发展，但同时，对于资金的管理问题也需要同步跟上。该顾问表示：“境外投资基金的普遍收益预期在8%左右的水平，而国内的市场现状则对这类基金产生了强大的吸引力。”
中小企业的资本式存在
成都市场上的私募基金计划正在全面铺开。而宏观调控的持续深入，正从一个侧面催化这个过程的快速进行。据记者了解到，目前市场上私募股权基金的年回报率大约为15%--20%。在当今信贷、信托闸门近乎关闭且通过投资担保公司或其他渠道进行民间融资的成本高企的时下，对中小房地产企业来说，无疑是一个较为合理的融资渠道。
除此之外，对中小企业来说，私募股权基金已经开始发挥出另一重要作用。部分有闲置资金的中小开发商在无地可拿的情况下亦可透过股权私募基金这种新的投资方式以实现利润的合理增长。一位开发商老总向记者的讲述也颇为有趣，“现在看地只看拍卖信息，下来一了解，保利、华润参拍，OK，回家睡觉去，不用去拍卖现场了。”自2009年下半年起，众多地产大鳄纷纷进入成都市场，土地价格被迅速拉高，中小开发商虽有闲钱，但在这种竞争中极难拿到土地，透过行业内自发组织成立这种基金，却可以逐渐变身为房地产的投资角色。对于中小房企参与股权私募基金，这位总经理用了三个词形容：“轻松、稳定、较为合理。”
链接：苦练内力最关键
对于项目的选择，私募基金在寻求受益之外的重要考虑，而谨慎的选择态度成为其考虑过程中的重点。在记者的采访中可以发现，对于处在不同阶段的项目，基金公司有着不完全相同的考量标准，但稳定的收益和风险的可控成为这类考量的共同点。
某私募公司负责人告诉记者：“在金融行业中，信用显得尤为重要。基于此，良好的信用记录及明确的产权关系成为一个项目受到私募基金公司青睐的基础。”除此之外，包括对项目团队的考核，项目资产负债等相关考量也是考量的重点。这位负责人表示，成都房地产开发商80%没有在财务战略和财务统筹上有明确的领军人，而企业现在首先要修身，聘请专业金融人士设计合理的融资方案。
事实上，融资渠道的多变和灵活只是表象，企业发展中的协调和团队建设问题才是根本的内功。