18万公顷供应驱散“地荒”梦魇
2010-4-21 9:28:022009年房价的飙涨带动土地市场火爆，地价高涨，全国多个城市土地出让金收入增长超过了100%，在宽松的金融政策背景下，大批“地王”诞生，市场活跃程度前所未有。
为控制地价大幅度上涨，国土资源部4月15日公布，全国2010年度住房用地计划拟供应量大约为18万公顷，与去年全国住房实际供地7.65万公顷相比，以及和前五年平均年度实际供地量5.465万公顷相比，有大幅度增加。
据测算，如果把这些土地换算成实际商品房供应，以平均容积率1.5、每套住房90平方米计算，3年后市场上将会增加2000多万套住宅，按人均30平方米计算，将会解决6000万人的住房问题。
国家统计局数据显示，全国房地产开发2007年购置土地面积为4.06亿平方米，2008年购置土地面积为3.68亿平方米，2009年为3.19亿平方米，今年第一季度为0.62亿平方米。其中，2008年和2009年购置土地面积都出现环比下降局面。2007年完成开发土地面积为2.69亿平方米，2008年为2.6亿平方米，2009年为2.3亿平方米，今年第一季度完成开发0.38亿平方米。
从各个一线城市土地供应计划来看，今年供地规模都有一定幅度增长。北京市国土资源局介绍，2010年北京市将供应住宅用地2500公顷，比去年实际增加968公顷，增幅高达63%。供应土地中的50%，即1250公顷将用于建设各类政策性住房。
“截至一季度末，北京已完成住宅供地840公顷，其中，政策性住房土地供地占了571公顷，占了三分之二以上。”北京市国土局负责人表示。从一季度完成情况看，北京完成全年2500公顷计划问题不大。
上海市2010年则计划供地1100公顷，比去年增加35公顷，增幅只有3%。过去五年间，上海平均实际年度住宅供地量约1040公顷，今年1100公顷供地量比过去5年平均值增加约5.7%。
在今年上海1100公顷的供地总量中，存量土地以及新增土地各占一半，纯粹的商业住宅类型用地仅为330公顷，占总量30%；带有政府保障性质的“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型商品房”用地占总量70%。
广州市则推出了史上最大供地计划，今年广州市十区商品住宅用地供应5平方公里，其中中心六区超过2平方公里。而2009年广州市供应商品住宅用地4.1平方公里，平均楼面地价4135元/平方米，同比分别增长137%和74.5%。
全年土地供应计划激增，在一季度全国土地供应量上已有体现，地价环比增长率开始下滑。国土资源部统计显示，今年一季度房地产开发用地供应2.67万公顷，同比增长1.25倍。虽然综合地价仍在增长，但商业和居住地价环比增幅回落。2010年一季度末，全国105个监测城市商业、居住地价分别为4822元／平方米、3938元／平方米，同比增长率分别为8.5%、11.9%，环比增长率分别为2.3%、3.0%，环比增长率分别回落0.9个百分点、1.6个百分点。
保障房分水岭
根据国土资源部计划，保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，将占到住房建设用地供应总量的77%。业内人士指出，今后，适合中低收入人群的房屋将大幅增加。而国家此次推出的保障房计划，业内人士称为“二次房改”。未来，房地产市场将在商品房和保障房之间划分“分水岭”。
在全国住房供地计划中，保障性住房用地为24454公顷，与去年相比增加了一倍多。其中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，另外29%则是廉租房，与去年相比增加了4.7倍：
2010年，中央确定的300万套保障性住房建设任务，按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算，300万套住房全部实行新建所需土地规模为12000公顷，目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。
万通地产（600246）董事长冯仑认为，保障性住房建设事关楼市大局，而我国的保障性住房体系还不太完善。保障性住房供给严重不足，住房体系不完善，是造成商品房房价连续攀升的一个重要因素。他指出，“稳定楼市”和“将房价保持在一个合理水平”，必须有完善的保障性住房体系配合。随着房地产市场的成熟，未来70%以上的房屋供应该纳入普通商品房和保障房体系。
不过有专家指出，虽然保障房用地供应占比和总量均大幅提升，但土地供应上的“鸠占鹊巢”依然值得高度警惕。
数据显示，2009年，全国廉租房用地、经济适用房用地远远超过2004年-2008年平均水平。然而，为应对金融危机，一些地方政府出台“救市”政策，“90平方米占70%”的政策要求名存实亡，所以出现了保障民生住房用地增加而中低价位、中小套型普通商品住房建设用地减少的局面。
还有一个重要的问题是，长期以来，保障民生的住房存在区位和公共服务配套设施不足的问题。“保障民生住房当然不能都搁在市中心或ＣＢＤ，但在城镇边缘地带规划保障性居住小区，地方政府必须统筹规划解决公共交通、教育、医疗、商业等公共服务配套设施问题。”中房协副会长朱中一指出。
一级开发有待提升
土地供应量增加与一级开发紧密关联，自2004年土地出让实施招拍挂制度后，地方政府成为土地二级市场的唯一提供者，二级市场的出让收益由政府享有。但土地一级开发却维持8%左右的固定收益率。土地一级开发动力不足。因此，中国房地产研究会副会长顾云昌认为，土地一级开发制度也应该变革，以提高开发效率。
业内人士介绍，土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
根据国土部有关规定，一级开发企业的利润率不得超过8%。这就使得土地一级开发的利润空间被锁定。“不少开发商希望借助土地一级开发，帮助企业在二级市场上获得开发资格。”北京建工置地的一位负责人表示。
由于一级开发利润率低，而二级市场的竞争压力越来越大，市场上存在一些一级开发商通过故意延期交地的现象。这对于土地的平稳供应影响很大。“如果一级开发集中在政府手中，可以采取例如提前预公告等形式，缩短土地入市的流程，避免由于推地不均造成的恐慌性拿地。”
分析人士认为，土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。对于当前土地市场上存在的各种问题，未来国家将加大对土地一级和二级开发的综合治理，以解决日益突出的土地稀缺性和需求增长之间的矛盾。
作为新一轮房地产调控的重要措施之一，2010年供地计划紧随信贷收紧政策出炉。2010年，全国土地供应量较前几年平均水平大幅增长。18万公顷的供应量将新建多少商品房、能否如期落实，土地一级开发能否跟上土地供应的步伐？这些问题是悬在房地产市场上方的利剑。如能顺利落地，必将对楼市供需关系产生巨大影响。
据中国证券报记者的调查，供地计划虽然还是一幅“蓝图”，但对市场主体预期的变化已经产生影响。3月以来，全国主要城市土地市场的供应量显著回升，其中，住宅用地平均楼面地价连续两个月下调。除北京住宅用地成交均价和溢价水平小幅上涨外，上海、成都等地成交价格都有所下跌。